De Europese bankenregulator EBA stelt zich vragen bij de hypothecaire mandaten die door Belgische banken worden toegestaan als goedkoper alternatief voor een hypothecaire inschrijving. De Europese bezorgdheid kan woonleningen duurder maken.

Om de kosten van woonleningen te drukken staan veel Belgische banken goede klanten toe om niet de volledige lening te dekken via een dure hypothecaire inschrijving. Voor een deel van de lening wordt dan gewerkt met een hypothecair mandaat (volmacht), dat de bank het recht geeft om later een hypotheek te nemen als dat nodig zou zijn. Met zo'n mandaat kunnen ontleners tot duizenden euro's besparen op de registratierechten en erelonen die samenhangen met een klassieke hypothecaire inschrijving.

De interpretatie komt er in de aanloop naar de nieuwe Basel IV-kapitaalnormen voor banken in 2023. Banken zullen dan leningen met een hypothecair mandaat moeten beschouwen als leningen zonder waarborg en daar meer kapitaal voor opzij moeten zetten als buffer voor kredietverliezen.

Er zijn twee mogelijke negatieve gevolgen voor ontleners. 'Het toestaan van mandaten zal in de toekomst niet meer evident zijn', zegt een topbankier. Daardoor verdwijnt dat voordeel voor de ontlener. 'Ofwel zullen mandaten wel nog worden toegestaan, maar zullen banken die hogere kapitaalkosten doorrekenen via hogere rentevoeten. Of dat doorrekenen kan, zal afhangen van de concurrentie op de markt.' De voorbije weken hebben de CEO's van zowel ING België als KBC gezegd dat de concurrentie voor woonleningen is toegenomen en de marges onder druk staan.

Amper problemen

Bij sommige Belgische banken wordt de stellingname van de EBA op tandengeknars onthaald. De mandaten zijn een veel voorkomende praktijk in ons land en leverden in het verleden amper problemen op. Meestal staat de bank slechts voor een deel van de som - variërend van 25 tot 75 procent - een mandaat toe, en eist ze voor het andere deel wel een hypothecaire inschrijving. Met die controlehypotheek heeft de bank toch wat zekerheid.
Wel maakt zo'n mandaat dat de bank zeer alert moet zijn en de financiële toestand van de ontlener nauw moet opvolgen. Bij het minste vermoeden van grote betalingsmoeilijkheden moet ze zich haasten om haar mandaat uit te oefenen en een effectieve hypotheek te nemen. Als ze in snelheid wordt genomen door een andere hypotheek, heeft ze een veel slechtere positie om de schulden te recupereren.

Banken stonden in het verleden vaak hypothecaire mandaten toe als een geste naar de klanten. Sommige banken deden dat bijna standaard, andere stelden voorwaarden. 'Op basis van elementen in het kredietdossier zoals de terugbetalingscapaciteit, de krediethistoriek, de quotiteit kan bij solide dossiers naast een deel in hypotheek een ander deel in mandaat toegekend worden', klinkt het bij BNP Paribas Fortis.

Voor het toestaan van zo'n mandaat moet de bank nu al wat meer kapitaal opzijzetten, maar die kostenpost was beperkt en werd meestal niet doorgerekend. 'De indekking van het krediet door een hypothecair mandaat leidt vandaag niet tot een hoger tarief voor het woonkrediet’, klinkt het bij Belfius. Andere banken waren strenger voor hypothecaire mandaten en namen dat op in hun tarieffiches. 'Bij dossiers waar de helft van het bedrag gedekt wordt door een mandaat wordt de rentevoet met 0,1 procent verhoogd', klinkt het bij Crelan.

Met een hypothecair mandaat kunnen ontleners vandaag duizenden euro's besparen op de registratierechten en erelonen.
De sectorfederatie Febelfin heeft bij Europa aangedrongen om rekening te houden met de specifieke Belgische context rond mandaten, maar de EBA wou geen Belgische uitzondering toestaan. 'Dat was te verwachten omdat we naar een Europese markt gaan', zegt een bankier.

Uitdoven

De kans is dus groot dat de praktijk van mandaten zal uitdoven, net als de besparing die ontleners daarmee kunnen realiseren. Toch hoopt Febelfin dat de Belgische overheid de pijn kan milderen door iets te doen aan de hypotheekkosten. 'Met de registratierechten en de notaris- en aktekosten is lenen in België al duur genoeg in vergelijking met de buurlanden', zegt een woordvoerder.

Febelfin wil met de overheid spreken over het verlagen van die kosten. De redenering is dat er in de toekomst veel meer leningen gedekt zullen worden met een hypothecaire inschrijving en dat dat zal leiden tot fors hogere registratierechten en andere inkomsten. 'Het is niet logisch dat een Europese beslissing over kapitaalvereisten van banken zou leiden tot hogere belastinginkomsten', zegt Febelfin.

>De Tijd 17/08/2021.